指导〡朱代恒撰文〡曾杰

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近期，多家开发商暴雷，房地产开发项目停工“烂尾”，导致业主集体进行“强制停贷”的事件不断发酵，本文就集体停贷从以下几方面浅谈，供参考。

Chapter-1

房贷按揭与商品房预售制的渊源

“按揭”最初起源于西方国家，是英文“Mortgage”的粤语音译，原属英美平衡法体系中的一种法律关系，20世纪90年代，由香港引入内地房地产市场。在深圳试行后逐渐于内地流行。因“按揭”一词在房地产领域频频出现并时常运用，其含义逐渐演化成“抵押贷款”，房贷按揭亦缘此而来。“按揭”是以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人。按揭分为广义和狭义，广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押，狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。

预售制，源于香港的“卖楼花”。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，即称之为“卖楼花”，亦可称之为“预售制”。顾名思义，“商品房预售制”是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。据悉，港商开发的第一批深圳商品住宅由于售价远低于香港，而于香港仅一河之隔，迅速被彼岸的香港市民一抢而空；在此过程中，房地产开发商可以通过资本杠杆，迅速收拢资金，加速资金流转，政府在土地出让过程中取得土地资金，形成土地财政，为城市基础建设积累资本。

深圳一栋栋大楼飞速拔地而起，城市面貌发生巨变，城运正如滚雪球，从最初无人问津到现代化大都市，深圳的城运雪球越滚越大。而深圳的成功也迅速在全国各地展开，商人之间竞争逐利随之而来，资本迅速向大陆内地聚集，加上年的房改以及商品房预售制度的落地，从而促进和推动我国房地产发展，由于政策红利等多方因素房地产业发展之势迅猛，房贷按揭、商品房预售等如雨后春笋般应运而生，然而，时至今日，发生集体停贷潮出人意料。

Chapter-2

集体停贷的现状

一、相关数据

据媒体报道，因项目停工、交房无期，多地业主发起“强制停贷”，引发集体停贷潮。据不完全统计，已有个项目加入其中，涉及深圳、武汉、郑州、长沙等近20个多城市，其中郑州一市就达到26个项目。据有关研究机构判断，按照最低首付比例，上述停贷项目借款人尚未归还的贷款额度，约在亿元，基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度也仅占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。

二、集体停贷的原因

综合业主们被迫选择停贷共同理由直指银行在房屋主体未封顶前即违规为开发商发放按揭贷款，开发商借此将销售资金抽掉挪用，导致项目停工或烂尾。此外，告知书对象还包括当地政府、住建局、银保监会等监管机构。可想而知，集体停贷波及面之广、影响之大。

楼盘烂尾，不是新现象，但这一次的不同在于面对世界百年未有之大变局，叠加疫情之冲击大背景，房地产遭遇自年以来的最大转折。一些曾借助高负债、高杠杆、高周转赚得盆满钵满的开发商，在大变局面前集体陷入债务困境，虽然不乏“保交房”的铁令，但停摆仍是难以避免的现象。而在一些过去以大拆大建著称的城市，楼盘烂尾更不是孤例，如果这些城市正是问题开发商重点布局所在，那么“烂尾”现象更是无以复加。据悉，截至年末，郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁等地的已停工或延期交付楼盘占比最多。当然，这些楼盘并不等同于“烂尾”，但值得警惕的是，存在停工就会存在“烂尾”风险。

楼盘烂尾，直接导火索源于开发商资金链断裂无钱可供，但这是表面因素。众所周知，我国以预售制为主，业主将首付款及房贷，通过银行纳入监管账户。如若监管账户不被挪用，开发商破产，不会影响楼盘正常建设及交付。挪用监管账户，是开发商一家之事？银行也将难辞其咎。正如业主在停贷告知书里所援引的相关依据根据及规定，房屋主体结构为封顶之前，不得发放按揭贷款，而按揭贷款应划入监管账户，银行应积极履行资金监管义务。因此，业主不是选择与开发商打维权战，而是将矛头指向银行，集体停贷是业主的筹码，而预售制，才是根源。

烂尾楼表面是开发商无度扩张，高负债、高杠杆、高周转酿下的苦果，究其根本，预售制，是催化剂。且不说，预售制所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，面对烂尾，而业主更是不知道采取何种措施解决。近年来越来越多的声音要求取消预售制度，但取消预售制会占用开发商大量资金用于工程建设，打击开发商积极性，造成资本的流动性变低，影响土地财政收益，进而一系列涉及民生、基础建设等大量资金投入的基础工程搁浅，影响深远。

过去，面对楼盘烂尾，除非业主因收入问题才会被迫断供停贷，选择主动停贷的并不多，如今，集体抱团停贷的出现还是头一回。究其缘由，一方面，无论被迫断供亦或是主动停贷都会影响征信，征信是公民在现代社会的金融身份证，没有良好的征信，信贷将寸步难行。另一方面，在房价只涨不跌的预期之下，烂尾只是暂时的，只要房价能持续上涨，烂尾盘中就有复活的可能。

显而易见，房价只涨不跌的预期若被打破，烂尾楼盘复活的可能性便微乎其微，疫情时代，如果业主连收入都成问题，何谈征信，何谈愿拿真金白银供钢筋混凝土的烂尾楼？房企摆烂，收房无期，于业主来而言，选择“集体停贷”也是无奈之举，集体停贷又将引发怎样的法律问题？

Chapter-3

集体停贷或将引发不同主体面临的相关法律后果

一、业主或将面临的法律后果

根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同在不被确认无效、撤销、或者解除之前，是具有法律效力的，合同相对人应当按合同约定履行自身义务。一旦购买的期房遭遇烂尾楼事件，业主与开发商之间签订的房屋买卖合同，因烂尾情况的出现导致业主合同目的无法实现，在买卖合同关系中开发商存在违约。

但基于房屋买卖合同而成的抵押贷款合同中，业主的按期还款义务并不因房屋买卖合同出现问题而自动停止，如果不存在合同无效或者可撤销的情形，业主直接断供会导致在抵押贷款合同中出现违约。若业主表示会停贷，属于《中华人民共和国民法典》第条第1款第1项规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形。若银行违反未监管规定，可依据《中华人民共和国民法典》第条第1款第1项主张解除贷款合同，要求业主承担违约责任。若业主不仅表示会停贷，而且实际上已数月未还贷，属于《中华人民共和国民法典》第条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形，银行可催促买受人在合理期限内履行。若买受人仍不履行，银行可通过诉讼途径要求解除合同并要求业主承担违约责任。出现以上情形，若业主败诉未还贷，亦未承担相应违约责任，业主将会陷入被列入失信黑名单、产生征信问题、房屋被拍卖等一系列风险中，对业主后续工作、生活等影响极大。

二、银行或将面临的法律后果

1.银行存在过错，违反放贷相关规定，业主可对后续贷款不予偿还，或可请求相应赔偿。

广东省高级人民法院于年审理的关于招商银行股份有限公司惠州分行与被申请人黄某(代称)以及一审第三人某公司(代称)金融借款合同纠纷一案对银行违反放贷相关规定，存在过错，业主还贷问题作出了阐释。该案中，银行未将贷款支付于预售款专用账户，而转到开发商另外的账户，导致资金被挪用、项目烂尾的现象发生。广东省高院从公平原则、缔约过失责任出发，维持一二审判决：开发商交房前，业主可以不还贷，业主已付的贷款银行不予退回。

从法律角度出发，银行违反规定，将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用作其他用途，导致商品房项目停工、烂尾等，买受人集体发出停贷声明具有正当理由。《中华人民共和国民法典》第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。据此，银行应当承担相应赔偿责任。上述案例为广东高院判决，最高人民法院未发布全国性统一的司法解释，不具普适性，若遇此类似案例全国各地其他省份的法院或将作出不同判决。但该案例具参考意义，故银行违反放贷相关规定，存在过错，业主后续可不还贷，还可请求银行承担相应赔偿责任。

2.银行在办理商品房预售资金首付款业务过程中违反相关规定的应当承担相关法律责任。

依据《银行业监督管理法》第48条之规定：银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。当前，很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。例如《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》第十八条监管银行应保证监管账户内资金的安全，监管银行在收到监管部门对首付款的核定、调整、划款、解除监管和销档等通知书时，应当仔细核对出具通知书的监管部门与预售项目建档通知书上确定的监管部门是否一致，不一致的或开发企业未办理预售项目建档手续的，不得进行相应的账户操作，并及时向市城建开发办报告。

监管银行应按照监管部门的要求报送首付款监管账户的资金出入账信息，配合监管部门对监管账户出入账情况进行监督检查。第二十四条监管部门工作人员在首付款使用监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法依规给予处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

三、开发商或将面临的法律后果

1.开发商开发的楼盘烂尾，楼盘未竣工验收，不符合交付标准，业主可拒还银行贷款，剩余贷款还款责任由开发商承担。

年2月，首例支持业主的司法案例产生。一位业主因楼盘烂尾拒还银行月供，浙江嘉兴中院判决，改由开发商承担剩余贷款的还款责任。值得注意的是，该案例的关键点在于，开发商此前已申请破产清算，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，业主已解除与开发商之间的商品房买卖合同。

在该案中，由于项目烂尾，业主解除了买卖合同，但银行仍然起诉业主，要求按月偿还贷款。嘉兴中院二审判决，业主不再承担责任，而是由开发商应承担剩余贷款的还款责任。

主要的法律依据：年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人(开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(买房人)。

从法律角度出发，在此种情形下，一方面，后续贷款业主不用偿还；另一方面，从理论上讲业主已经支付的首付款开发商应当退还（实际上开发商可能已经没有这笔资金）。故开发商不符合交付标准，业主已解除与开发商之间的商品房买卖合同，可不再支付烂尾楼房贷，剩余贷款还款责任由开发商承担。

2.开发商挪用商品房预售资金首付款应当承担相关法律责任。

从民事角度出发，若开发商挪用商品房预售资金首付款，业主可以起诉开发商支付逾期交房违约金，也可以要求解除商品房买卖合同。从行政角度出发，依据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商违法行为，业主可以向住建局投诉，住建局可以将开发商采取列入信用黑名单等行政措施。从刑事角度出发，业主也可以前往公安部门报案，要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。

Chapter-4

解决途径

一、集体抱团强制停贷情有可原，维权还需通过合法途径

期房不能按期交付，工程烂尾遥遥无期，业主集体抱团停贷断供减少进一步的损失情有可原，但直接断供涉及到贷款合同违约，因此通过法律途径进行维权才是最好的选择。

因期房烂尾无法交付，直接影响房屋买卖合同标的物实现交付，合同无法继续履行，业主可立即起诉开发商解除房屋买卖合同，退回首付款并要求开发商赔偿相应的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百六十七条　合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

据此，业主可以以开发商无法交付房产为由，要求解除房屋买卖合同，同时，已支付的首付款和贷款，根据《中华人民共和国民法典》之相关规定，也可要求开发商赔偿损失。

同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

当房屋买卖合同被确认解除后，业主还可请求法院解除抵押贷款合同来，所欠贷款也无需继续。“强制停贷”情有可原，有助于引起政府、银行进一步强化购房款监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾发生概率。但烂尾楼盘业主想要保障自身权益，靠一纸强制停贷书还不够，业主强制停贷不能直接解决烂尾楼问题，在没有依法解除担保贷款合同的情况下，如果银行不存在违反监管规定，买受人以声明方式明确表示停止还贷，即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷，均属于违约行为。

捋清以下四个法律关系有助于成功维权：一是借款人与银行的借贷关系，二是开发商对银行贷款的担保关系，三是银行对开发商监管账户资金的监管义务，四是政府监管部门对开发商的监管义务。其中第一至第三是民事法律关系，第四是行政法律关系。业主们可派代表与银行谈判，争取延期还款或其他有利于自身的解决方法；如果房地产开发商确已丧失继续开发的能力致使无法交房，业主们可以通过诉讼途径，请求法院解除商品房买卖合同并解除商品房担保贷款合同，投诉、举报等多种方式，以合法合理的途径维护自身合法权益为宜。

二、严格监管机制

当然，此次集体停贷潮中，有关政府部门作为土地所有权人的合法收益的权利人，国家监督机构等更应承担起监管职责的义务。监管账户内的巨额资金被开发商“挥霍”，“监管”二字形同虚设。履行监管义务，承担责任的部门、具体责任人、失职部门及人员、处置办法和规定去哪儿了呢？权力从来不会自觉地关进制度的笼子，所以需要自上而下的力量，也需要自下而上的力量进行监督，既要监管更要防患于未然。

结语

综上所述，从法律角度解读集体停贷，对于专业人士而言清晰明了，但对于作出停贷决定的普通家庭而言却无比艰难。集体停贷，虽前路未明，但期待此次集体停贷能得到各方高度重视，从而得以妥善处理，以此成为改善房地产行业、盘活经济的契机，最终让百姓享受稳稳的幸福。

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END

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